Encadrement des loyers en zone tendue : guide

L'encadrement des loyers est une mesure qui plafonne les loyers dans les zones où la demande locative excède fortement l'offre. Depuis son déploiement à Paris en 2019 et son extension progressive, de nombreuses villes françaises sont désormais concernées. Ce guide fait le point sur les règles en 2026.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants caractérisée par un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements locatifs. Ces zones bénéficient de mesures spécifiques dont l'encadrement des loyers (dans certaines d'entre elles).

Ne pas confondre :

• Zone tendue loi ALUR (28 agglomérations) : plafonnement des honoraires d'agence à 10 €/m²
• Zone d'encadrement des loyers (villes ayant mis en place le dispositif) : plafonnement des loyers à la signature du bail

Les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2026

L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental que les collectivités peuvent mettre en place sous conditions. En 2026, les principales villes concernées sont :

• Paris (depuis 2019, continuellement étendu)
• Lille et sa métropole (Hellemmes, Lomme, etc.)
• Bordeaux
• Montpellier
• Marseille (en cours de déploiement)
• Lyon et Villeurbanne (expérimentation)
• Grenoble
• Plusieurs communes d'Île-de-France (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne partiellement)

Important : Ce dispositif est évolutif. Vérifiez régulièrement si votre commune est concernée sur le site du gouvernement ou via l'outil de vérification de votre mairie.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Dans chaque zone d'encadrement, un observatoire des loyers détermine un loyer de référence par secteur géographique, selon le type de bien (vide ou meublé), la période de construction, le nombre de pièces et la surface. Le loyer de référence majoré est le plafond légal que vous ne pouvez pas dépasser. Il est généralement fixé à loyer de référence + 20 %. Exemple à Paris : Pour un T2 de 45 m² meublé dans le 11e arrondissement, le loyer de référence est de 30 €/m² (1 350 €/mois). Le loyer de référence majoré est de 30 × 1,20 = 36 €/m² = 1 620 €/mois. Vous ne pouvez pas louer à plus de 1 620 €/mois. Il existe aussi un loyer de référence minoré (loyer de référence - 30 %) en dessous duquel un locataire peut demander une baisse de loyer.

Le complément de loyer : conditions strictes

Si votre bien présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation (vue exceptionnelle, grande terrasse, équipements haut de gamme), vous pouvez appliquer un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré. Conditions très strictes :

• Le complément doit être justifié par une caractéristique déterminante
• Il doit être mentionné dans le bail avec sa justification précise
• Le locataire peut contester le complément devant la commission de conciliation dans les 3 mois

Les compléments de loyer sont souvent contestés par les locataires et les juridictions. Soyez très rigoureux si vous les appliquez.

Exceptions à l'encadrement

Plusieurs situations permettent de déroger à l'encadrement :

• Première mise en location d'un logement nouvellement construit (exemption pendant 2 ans selon les zones)
• Logement vacant depuis plus de 18 mois (remise en location)
• Travaux d'amélioration importants (critères précis selon la zone)

Sanctions en cas de non-respect

Ne pas respecter l'encadrement des loyers expose à :

• Une action en justice du locataire devant la commission de conciliation
• Un remboursement du trop-perçu depuis la signature du bail
• Une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale

Depuis 2021, les sanctions ont été renforcées et les mairies disposent d'agents chargés de contrôler les annonces immobilières.

Comment vérifier le loyer de référence pour votre bien

Pour Paris : encadrementdesloyers.paris.fr Pour Lille : observatoire-loyers.org Pour Bordeaux et les autres villes : consultez le site de votre mairie ou de l'ADIL locale

Ces outils vous permettent d'entrer l'adresse, le type de bien et la surface pour obtenir le loyer de référence applicable.

Votre agence de gestion locative est également tenue de vous informer et de respecter ces règles dans le cadre du mandat.