Mandat de gestion locative : guide complet

Le mandat de gestion locative est le contrat qui vous lie à votre agence. C'est un document fondamental qui détermine l'étendue des pouvoirs du gestionnaire, vos droits et obligations, et les conditions financières de la prestation. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer.

Définition et cadre légal du mandat de gestion

Le mandat de gestion locative est un contrat de mandat par lequel le propriétaire (mandant) donne pouvoir à une agence (mandataire) d'agir en son nom pour la gestion de son bien immobilier. Ce contrat est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 et son décret d'application.

Plusieurs règles encadrent ce contrat :

• Il doit être établi par écrit (pas de mandat verbal valable)
• Il doit être signé par les deux parties avant tout début de prestation
• L'agence doit être titulaire de la carte professionnelle G
• Le mandat doit préciser la durée, les missions et la rémunération
• Un exemplaire doit être remis au propriétaire

Un mandat de gestion ne peut pas autoriser l'agence à consentir ou à renouveler des baux de plus de 3 ans sans mandat exprès spécifique.

Ce que doit obligatoirement contenir le mandat

Identité des parties et description du bien

Le mandat doit identifier sans ambiguïté :

• Le mandant (nom, prénom, adresse, qualité de propriétaire)
• Le mandataire (raison sociale, adresse, numéro de carte G)
• Le bien concerné (adresse, surface, description)

Si le bien est en indivision, tous les indivisaires doivent signer.

Périmètre des missions confiées

C'est la section la plus importante. Elle définit exactement ce que l'agence est autorisée à faire. Le mandat peut conférer des pouvoirs plus ou moins étendus :

Missions quasi-universelles :

• Recherche et sélection du locataire
• Rédaction du bail et des avenants
• État des lieux d'entrée et de sortie
• Encaissement des loyers et régularisation des charges
• Émission des quittances
• Révision annuelle du loyer (IRL)
• Délivrance des quittances et avis d'échéance

Missions optionnelles ou étendues :

• Gestion et coordination des travaux d'entretien
• Souscription de la GLI pour compte du propriétaire
• Représentation en assemblée générale de copropriété
• Gestion des procédures contentieuses
• Déclarations fiscales

Vérifiez précisément quelles missions sont incluses dans le mandat de base et lesquelles sont facturées en supplément.

Rémunération et modalités de facturation

Le mandat doit indiquer :

• Le taux des honoraires de gestion courante (en % des loyers, TTC)
• Le mode de calcul (sur loyers charges comprises ou hors charges ?)
• Les conditions de facturation de la mise en location
• Le détail des frais annexes (travaux, sinistres, contentieux)
• Les modalités de prélèvement sur les loyers encaissés

Attention : Le mandat doit obligatoirement mentionner les honoraires TTC depuis la loi Alur. Un mandat ne mentionnant que des taux HT est non conforme.

Durée et conditions de renouvellement

La durée d'un mandat de gestion locative est généralement d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Certains mandats prévoient une durée de 3 ans. La plupart des mandats incluent une clause de tacite reconduction : à l'échéance, le mandat se renouvelle automatiquement pour une durée identique, sauf si l'une des parties notifie sa résiliation dans le délai prévu (généralement 3 mois avant l'échéance).

Les clauses à surveiller de près

La clause de tacite reconduction

Cette clause est souvent source de difficultés. Si vous souhaitez changer d'agence, vous devez respecter le préavis prévu au contrat, généralement 3 mois, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l'agence ne vous a pas averti de la possibilité de vous opposer à la reconduction dans le délai légal (1 à 3 mois avant), vous pouvez résilier à tout moment une fois le mandat reconduit, sans frais.

Les pouvoirs de l'agence sur les travaux

Vérifiez le seuil d'autorisation automatique des travaux. Dans certains mandats, l'agence peut engager des travaux sans vous consulter jusqu'à un montant de 1 000 €, voire 2 000 €. Si ce seuil vous semble trop élevé, renégociez-le à la baisse.

Au-delà du seuil, l'agence doit vous soumettre les devis pour validation. Vérifiez ce mécanisme est bien formalisé dans le contrat.

La clause exclusive d'attribution de locataire

Certains mandats incluent une clause selon laquelle vous ne pouvez pas trouver vous-même un locataire si l'agence a présenté des candidats. Même si vous trouvez un locataire par vos propres moyens, vous devrez payer les honoraires de mise en location à l'agence. Vérifiez si cette clause est présente et ses modalités d'application.

Mandat de gestion vs mandat de mise en location

Ne confondez pas ces deux contrats qui couvrent des périmètres très différents :

Mandat de mise en location :

• Mission unique : trouver un locataire et signer le bail
• Durée : jusqu'à la signature du bail
• Honoraires : ponctuel, à la mise en location

Mandat de gestion locative :

• Mission continue : toute la gestion du bien pendant la durée du mandat
• Durée : 1 à 3 ans, renouvelable
• Honoraires : mensuels (% des loyers)

Certains propriétaires choisissent un mandat de mise en location uniquement pour trouver leur locataire, puis gèrent eux-mêmes le bien. D'autres optent pour un mandat de gestion complet couvrant toute la durée de la location.

Check-list avant de signer

Avant de signer votre mandat de gestion, vérifiez ces 10 points :

• La carte G de l'agence est valide
• Les missions du mandat de base sont clairement listées
• Tous les tarifs sont exprimés en TTC
• Les frais annexes (travaux, sinistres) sont détaillés
• Le seuil d'autorisation des travaux vous convient
• La durée du mandat et les conditions de résiliation sont claires
• Le délai de préavis pour résilier est précisé (généralement 3 mois)
• La clause de tacite reconduction est présente (et ses conditions)
• La GLI est proposée (tarif et couverture)
• Un espace propriétaire en ligne est inclus (ou non)