Frais d'état des lieux d'agence en 2026

L'état des lieux est une étape incontournable à chaque entrée et sortie de locataire. Mais combien une agence peut-elle légalement vous facturer ? Et qui paie quoi entre propriétaire et locataire ? Ce guide fait le point sur les règles et les tarifs en 2026.

État des lieux d'entrée vs état des lieux de sortie

Ces deux documents ont des règles tarifaires différentes, et il est important de ne pas les confondre.

L'état des lieux d'entrée est réalisé le jour de la remise des clés au locataire. Il décrit l'état précis du logement à l'entrée dans les lieux. Ses frais sont partagés entre propriétaire et locataire, avec un plafond légal sur la part du locataire. L'état des lieux de sortie est réalisé lors du départ du locataire. Il compare l'état du logement à l'entrée et à la sortie pour déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Ses frais sont entièrement à la charge du propriétaire (sauf s'il est réalisé par un commissaire de justice à la demande d'une des parties).

Les plafonds légaux selon la loi ALUR

La loi ALUR a instauré un plafond sur la part de l'état des lieux d'entrée facturée au locataire : 3 €/m² de surface habitable.

Exemples de calcul

Le coût total de l'état des lieux d'entrée est partagé entre locataire (plafonné à 3 €/m²) et propriétaire (le reste). Le propriétaire ne peut pas reporter la totalité du coût sur le locataire.

Qui paie quoi : répartition propriétaire/locataire

Pour l'état des lieux d'entrée

• Locataire : maximum 3 €/m²
• Propriétaire : le reste (différence entre le coût total et la part du locataire)

Si le coût total de l'état des lieux d'entrée est de 180 € pour un appartement de 50 m² :

• Plafond locataire = 50 × 3 = 150 €
• Part propriétaire = 180 - 150 = 30 €

Pour l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est entièrement à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut pas être contraint de le payer. C'est un coût que vous devez intégrer dans votre budget annuel de gestion. Exception : si l'état des lieux de sortie est réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à la demande d'une des parties qui a refusé de participer à l'état des lieux amiable, les frais sont partagés.

Ce que comprend un état des lieux d'agence

Un état des lieux réalisé par une agence comprend généralement :

• La visite complète pièce par pièce du logement
• La description détaillée de l'état de chaque surface (murs, sols, plafonds, menuiseries)
• L'inventaire et l'état du mobilier (si meublé)
• La vérification du bon fonctionnement des équipements (chauffe-eau, électroménager, volets)
• La lecture des compteurs (eau, électricité, gaz)
• La remise et/ou récupération des clés
• La rédaction du document et signature contradictoire

Un état des lieux rigoureux prend entre 30 minutes (studio) et 2 heures (grand appartement ou maison). Méfiez-vous des états des lieux réalisés trop rapidement — c'est leur qualité qui détermine votre capacité à retenir sur le dépôt de garantie en cas de dégradations.

État des lieux en ligne vs physique

Certaines agences en ligne proposent des outils d'état des lieux digitaux (application mobile avec photos géolocalisées, signature électronique). Ces outils ont des avantages :

Avantages du digital :

• Document horodaté et infalsifiable
• Photos intégrées au document
• Archivage automatique
• Disponible immédiatement

Avantages du papier/physique :

• Signature manuscrite plus facilement opposable en cas de litige
• Constat plus détaillé possible (annotations libres)
• Moins de risques de problèmes techniques

En cas de litige sur le dépôt de garantie, un état des lieux numérique avec photos est souvent plus efficace qu'un document papier sans visuels.

Litige sur l'état des lieux : que faire ?

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie

Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice pour réaliser l'état des lieux de sortie en son absence. Les frais sont alors partagés.

Si vous constatez des dégradations au-delà de l'usure normale

Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations justifiées par des devis ou factures. L'état des lieux d'entrée et de sortie est la seule preuve recevable pour justifier ces retenues.

Règle importante : L'usure normale (peinture qui jaunit, petite usure de moquette) n'est pas imputable au locataire. Seules les dégradations au-delà de l'usage normal justifient une retenue.